Le prêt relais immobilier, c’est la possibilité de changer de maison sans attendre la vente de la vôtre. Deux lignes de crédit se combinent, et un report des mensualités peut éviter d’alourdir la note. Près de 10 % des achats immobiliers s’appuient sur ce mécanisme, dont voici le fonctionnement illustré par un cas concret.
Le principe du prêt relais immobilier
Le principe du prêt relais immobilier est limpide : il s’agit d’obtenir, avant même d’avoir vendu son logement, une avance correspondant à une large partie du produit espéré de cette vente. Cette avance libère les acheteurs d’un blocage classique : devoir patienter indéfiniment le temps que le bien trouve preneur, au risque de voir passer la maison ou l’appartement convoité.
En pratique, la banque consent à avancer jusqu’à environ 70 % de la valeur nette du bien à vendre. Cette fameuse valeur nette, c’est le montant restant une fois soustrait ce que vous devez encore sur le crédit en cours.
Voici la marche à suivre : estimer le prix auquel vous vendrez, calculer le capital restant dû, soustraire, puis appliquer ce taux de 70 %. Ce mécanisme peut paraître abstrait, mais l’exemple qui suit permet d’y voir plus clair.
Exemple de relais immobilier classique
Prenons un couple, propriétaires d’un appartement estimé à 150 000 €. Leur crédit en cours s’élève encore à 100 000 €. Ils repèrent une nouvelle maison, affichée à 200 000 €.
La banque fait les comptes : 150 000 € (prix estimé), moins 100 000 € (remboursement encore dû). Reste 50 000 €. Sur ce montant, 70 % serviront de base au prêt relais, soit un financement de 35 000 €.
Supposons que la banque pratique un taux d’intérêt de 1,50 %. Les propriétaires ne remboursent pas le capital du relais chaque mois, seulement les intérêts intercalaires : dans l’exemple, environ 44 € mensuels, hors assurance.
Pour financer l’achat, il leur faut encore réunir 165 000 € (200 000 €, 35 000 €). Un prêt amortissable leur est alors proposé : 20 ans, 1,40 %, mensualité de 789 €, hors assurance.
Pendant la phase de transition, jusqu’à la signature définitive de la revente, ils supportent un cumul des charges : 789 € pour le nouveau crédit, 44 € d’intérêts relais, soit 833 € mensuels (assurances en sus). Certaines banques proposent un report total des remboursements, selon la situation financière du ménage, une option non négligeable pour encaisser la période où tout se superpose.
Dès la vente réalisée, l’ancien prêt est soldé et le relais disparaît : reste le prêt principal, avec sa mensualité de 789 €. Les propriétaires récupèrent alors un reliquat de 15 000 € : 150 000 € (vente), moins 100 000 €, moins 35 000 € de relais. Deux possibilités apparaissent :
- Conserver ces 15 000 € pour un projet ou en réserve, en maintenant une mensualité de 789 € sur le crédit principal
- Rembourser aussitôt une partie du prêt et ainsi faire baisser la mensualité à 717 €
Dans cet exemple, frais de notaire et de garantie ne sont pas comptés. Il existe de plus des contrats prévoyant un remboursement anticipé sans frais, idéal si vous souhaitez réinjecter rapidement ce capital et moduler votre budget.
Prêt relais revente : mode alternatif
Autre variante, dite « relais-revente » : ici, la banque rachète votre ancien crédit et vous accorde la somme dédiée au nouvel achat. Lorsque votre logement sera vendu, vous injecterez le montant défini à l’avance dans le prêt immobilier. Ce capital sert alors à :
- Réduire la mensualité, mais garder la durée de remboursement initiale
- Conserver la mensualité et diminuer la durée du prêt
À noter : plutôt que de tout placer dans le prêt, certains préfèrent placer ces fonds sur un produit d’épargne. En novembre 2020, le crédit immobilier moyen s’affichait à 1,20 %, tandis qu’en 2019, certains fonds euros d’assurance-vie dépassaient les 2,5 % de rendement annuel.
Avantages et inconvénients des prêts immobiliers relais
Ce que le prêt relais permet
Le prêt relais offre un levier pour ne pas passer à côté d’un bien, quand d’autres bataillent encore à vendre le leur. Si, par exemple, un logement vous plaît et qu’il suscite de la concurrence, vous tentez votre chance : sans relais, il faudrait d’abord vendre votre bien, attendre l’offre d’achat, puis risquer de voir la maison rêvée vous échapper. Avec le relais, le temps de la vente s’étire (jusqu’à 24 mois selon certains contrats) et le projet n’est pas stoppé net.
Le contexte immobilier conditionne toutefois beaucoup ces stratégies. En décembre 2020, à Strasbourg, on comptait selon l’ITI 20 % d’acheteurs de plus que de vendeurs, avec un marché tendu et rapide. À Rennes, l’offre excédait la demande, phénomène inverse : patience et ajustements étaient alors de mise pour céder leur bien.
Ce qu’il faut surveiller
Le prêt relais coûte au final davantage qu’un crédit immobilier standard, pour plusieurs motifs :
- Paiement mensuel d’intérêts intercalaires
- Frais de garantie supplémentaires
- Risque de pénalités en cas de remboursement anticipé selon les contrats
Mieux vaut ne pas se lancer à l’aveugle : il est judicieux de faire estimer son bien par plusieurs professionnels afin d’éviter toute déception à la revente et limiter l’écart entre la somme attendue et le produit obtenu.
Simuler son relais : l’outil incontournable
Envie de déménager sans ruptures, d’acheter avant de vendre ? De nombreux ménages, notamment avec les envies de verdure actuelles, y songent. Pourtant, la réalité du prêt relais peut s’avérer plus nuancée qu’il n’y paraît.
Pour poser les chiffres et comparer les scénarios en fonction de votre projet, la simulation de prêt relais simplifie les calculs : en renseignant la situation de votre crédit, vous visualisez en quelques instants la faisabilité concrète de votre achat-revente. Et au regard de l’évolution des taux, gagner du temps dans ses démarches n’est plus un détail.
Changer de logement, ce n’est ni juste une histoire de surface ni seulement de budget. C’est agir au bon moment, sans reculer devant les détails techniques. Le prêt relais, manié avec lucidité, fait basculer un projet dans le réel, là où d’habitude tout reste en suspens.
