Un lot Domitys Invest détenu en LMNP au réel ne se transmet pas comme un appartement classique. L’articulation entre bail commercial, amortissements cumulés et TVA récupérée crée un triptyque successoral que nous voyons régulièrement mal anticipé par les investisseurs et leurs conseils.
Amortissements LMNP et base taxable à la succession Domitys Invest
Le lot Domitys Invest est un meuble amortissable au sens comptable. Au décès du propriétaire, les amortissements pratiqués ne sont pas transmis aux héritiers. L’héritier repart d’une nouvelle base amortissable correspondant à la valeur vénale du bien au jour du décès, telle que retenue dans la déclaration de succession.
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Ce mécanisme présente un avantage concret : la valeur vénale d’un lot en résidence services sur le marché secondaire intègre généralement une décote liée au bail commercial en cours. L’héritier déclare donc un actif dont la valeur est inférieure à celle d’un appartement libre équivalent, ce qui réduit l’assiette des droits de mutation à titre gratuit.
En revanche, la purge des amortissements signifie que le stock d’amortissements non déduits par le défunt est définitivement perdu. Si l’investisseur initial avait encore plusieurs années d’amortissement devant lui, la transmission anticipée (donation) plutôt que la succession subie peut modifier le calcul. Nous y revenons plus bas.
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TVA récupérée sur un lot Domitys : le piège successoral le plus sous-estimé
L’acquisition d’un lot neuf en résidence services ouvre droit à la récupération de la TVA. En contrepartie, le bien doit rester exploité pendant vingt ans sous peine de reversement prorata temporis. Au décès de l’investisseur, le bail commercial ne s’éteint pas automatiquement : il se poursuit avec les héritiers, qui deviennent bailleurs.
Le risque apparait si les héritiers décident de sortir du dispositif, de cesser l’exploitation ou de revendre le lot à un acquéreur qui ne maintient pas l’activité para-hôtelière. Dans ces cas, l’administration fiscale peut exiger le remboursement d’une fraction de la TVA initialement récupérée, calculée par vingtièmes restants.
- Lot acquis il y a huit ans : douze vingtièmes de TVA restent potentiellement exigibles si l’exploitation cesse
- Lot acquis il y a quinze ans : cinq vingtièmes seulement, le risque financier diminue nettement
- Lot de plus de vingt ans : la TVA est définitivement acquise, aucun reversement possible
Nous recommandons d’intégrer ce passif conditionnel dans l’évaluation successorale du lot. Un notaire non spécialisé en LMNP omet souvent cette ligne, ce qui fausse l’estimation du patrimoine net transmis.
Donation de parts ou donation du lot Domitys : deux logiques fiscales distinctes
Transmettre un lot Domitys Invest de son vivant suppose de choisir entre la donation directe du bien et la structuration via une société (SCI, SARL de famille). Chaque option a des conséquences différentes sur le bail commercial et sur la fiscalité de la transmission.
Donation du lot en direct
La donation d’un lot meublé soumis à un bail commercial transfère au donataire la qualité de bailleur. Le donataire reprend le bail en cours sans renégociation possible avec l’exploitant Domitys. Le statut LMNP peut être conservé si le donataire remplit les conditions (recettes inférieures au seuil, inscription au registre).
L’avantage principal : le donataire bénéficie d’une nouvelle base amortissable, calée sur la valeur retenue dans l’acte de donation. Si la donation est réalisée avec réserve d’usufruit, seule la nue-propriété sort du patrimoine du donateur, ce qui réduit l’assiette des droits.
Détention via une société
La détention du lot dans une SARL de famille à l’IR ou une SCI permet de transmettre des parts sociales plutôt que le bien lui-même. Les parts peuvent faire l’objet d’une décote de minorité et d’illiquidité, ce qui abaisse encore la valeur taxable.
Mais attention : une SCI à l’IS perd le bénéfice du régime LMNP, et la plus-value à la revente relève alors du régime des plus-values professionnelles. Le choix du régime fiscal de la société est irréversible sur ce point.
Fin du Censi-Bouvard et impact sur la stratégie de transmission
Le dispositif Censi-Bouvard a définitivement pris fin au 31 décembre 2022. Un achat Domitys Invest réalisé depuis ne bénéficie plus d’aucune réduction d’impôt immédiate. L’avantage fiscal repose exclusivement sur le LMNP au réel, c’est-à-dire la déduction des amortissements et des charges.
Ce changement modifie la logique de transmission. Avant 2023, un investisseur pouvait transmettre un lot dont la réduction Censi-Bouvard était encore en cours, ce qui compliquait la reprise par l’héritier (remise en cause possible de l’avantage). Depuis, la transmission porte sur un actif amortissable pur, sans réduction d’impôt attachée au bien, ce qui simplifie le traitement successoral.
Nous observons que cette clarification rend paradoxalement le lot Domitys plus lisible comme outil de transmission patrimoniale qu’il ne l’était sous le régime Censi-Bouvard.
Bail commercial Domitys et succession : ce que prévoit le contrat
Le bail commercial liant le propriétaire à l’exploitant Domitys ne s’éteint pas au décès du bailleur. Les héritiers sont substitués de plein droit. La durée restante du bail, les conditions de loyer et les clauses de renouvellement leur sont opposables.
- Un bail dont l’échéance est proche laisse aux héritiers la liberté de ne pas renouveler et de revendre le lot libre, mais au prix d’un éventuel reversement de TVA
- Un bail récemment renouvelé verrouille l’exploitation pour plusieurs années, ce qui sécurise les revenus locatifs mais réduit la flexibilité
- La cession du bail à un tiers acquéreur nécessite l’accord de l’exploitant dans la plupart des contrats Domitys
Le marché secondaire des lots Domitys se structure progressivement, mais la liquidité reste inférieure à celle de l’immobilier résidentiel classique. Un héritier qui souhaite céder rapidement doit accepter une décote ou passer par un intermédiaire spécialisé en LMNP d’occasion.
Domitys Invest reste un vecteur de transmission patrimoniale cohérent à condition d’intégrer trois paramètres dès l’acquisition : l’ancienneté du lot par rapport au seuil de vingt ans de TVA, le mode de détention (direct ou sociétaire) et la durée résiduelle du bail.
Un lot détenu depuis plus de vingt ans, en direct, avec un bail proche du terme offre la meilleure flexibilité successorale. À l’inverse, un lot récent détenu via une SCI à l’IS cumule les contraintes fiscales à la transmission.
